מדריך לבעלי דירות בתהליכי פינוי בינוי

תהליך פינוי בינוי מחד הינו ארוך ומורכב ומאידך כשמתנהלים בו נכון מבינים שהוא שקוף ומובנה, על מנת להפוך אותו לפשוט יותר עבור בעלי הדירות חשוב שילוו אותם עקרונות מנחים אשר יעזרו להם בעיקר בתחילת התהליך.

נקודת המפתח היא שעסקאות פינוי בינוי הינה באחריותם הבלעדית של בעלי הדירות ולכן התהליך צריך להיות מובנה וברור.

לרוב, במתחמים ישנים, יזמים מגיעים ומציעים לבעלי הדירות אפשרות לקדם בו פרויקט פינוי בינוי, ישנם עקרונות העשויים להקל על בעלי הדירות בהתקשרות עם יזם.

לפני חתימה על מסמך כלשהו, בעלי הדירות חייבים להתארגן, לקיים אספת בעלי דירות ולבחור נציגות אשר תקדם ותלווה את התהליך מטעמם. הנציגות תבחר משרד עורכי דין בעל ניסיון בהליכי פינוי בינוי לייצוג כלל בעלי הדירות, מומלץ לבחור משרד המתמחה בייצוג בעלי דירות.

לפני חתימה על הסכם פינוי-בינוי, ניתן לחתום על מסמך כוונות מוגבל בזמן קצוב, כדי לסייע בקידום הפרויקט. בדרך כלל מומלץ שהמסמך יהיה בתוקף לתקופה שלא תעלה על כ-18 חודשים ממועד חתימתם של מרבית בעלי הדירות ובכל מקרה מומלץ לקבוע מראש תקופה ברורה וקצובה לכך. בחתימה על המסמך בעל הדירה מביע נכונות עקרונית לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, בכפוף לכך שהצדדים יחתמו על הסכם פינוי בינוי.

אבני דרך : מומלץ לקבוע בהסכם אבני דרך לביצוע תהליכים כמו: אישור התכנית המפורטת (תב"ע), הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי, החתמת כלל הדיירים, הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, סיום הבנייה, רישום הבית המשותף וכדומה. מומלץ לקבוע מנגנון, המאפשר ביטול ההסכם ו/או קבלת פיצוי, אם פעולה מסוימת לא התקיימה בפרק הזמן שנקבע, וכן לקבוע את התנאים הנדרשים לצורך ביטול ההסכם.

תנאים למימוש הפרויקט "תנאים מַתלים": במועד חתימת בעלי הדירות על ההסכם קיימת אי-ודאות באשר להוצאתו לפועל של הפרויקט בשל התלות בגורמים שונים, כגון: הסכמת כלל הדיירים במתחם, הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי, אישור התכניות והיתרי הבנייה על ידי הוועדות לתכנון ובנייה. לפיכך, נהוג להתנות את ההסכם בכמה תנאים. רצוי לציין כי ההסכם לא ייכנס לתוקף כל עוד לא התקיימו התנאים במהלך התקופות שנקבעו מראש. חשוב להבהיר, כי אם התנאים אינם מתקיימים בפרק זמן שייקבע, עלול לפוג תוקף ההסכם. 

אחד הדברים החשובים ביותר הוא העיקרון שכל בעלי דירות דומות יהיו זכאים לתמורה שווה.

במקרים שבהם לא יחול עקרון השוויון, יש לדרוש מראש מהיזם לדווח על כך לבעלי הדירות ולקבל הסכמתם לכך. 

התמורה הנהוגה בתהליכי פינוי בינוי לה יהיו זכאים בעלי הדירות תכלול: דירה חדשה (או פתרון דיור חלופי) גדולה ב25 מ"ר מגודלה הנוכחי, מרפסת, מחסן , חניה ורמת גימור זהה לדירות היזם. בנוסף, תשלום שכר דירה בתקופת הבנייה, מימון הובלת תכולת הדירה (הלוך ושוב), תשלום שכ"ט עורך דין המייצג את בעלי הדירות וכל היועצים שילוו אותם.

ביטחונות

סמוך לפינוי דירותיהם וכתנאי לכך, היזם ימסור לבעלי הדירות ערבות בנקאית בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), בשווי הדירה החדשה.

כמו כן ימסור היזם, כתנאי לפינוי הדירות, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה. ניתן לקבוע ערבות פוחתת לתשלום דמי השכירות, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.

יש לדרוש את אחריות היזם לדירות החדשות בהתאם לקבוע בחוק מכר (דירות), ולתקופות בדק ולתקופות האחריות.

כל מי שמקבל שכר מהיזם או פועל מטעמו או כל מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של העסקה, חייב להצהיר על כך.