מהי התחדשות עירונית

בשנים האחרונות עולות "חדשות לבקרים ידיעות" על תהליכי התחדשות עירונית שונים ברחבי הארץ. תהליכים אלה כוללים מספר מסלולים המוכרים יותר כתמ"א 38 על סוגיה השונים.

התחדשות עירונית היא תהליך לחידוש ושדרוג אזורים עירוניים ותיקים או מוזנחים, שנועד למצות את פוטנציאל השימוש בקרקע ולשמר שטחים ירוקים, באמצעות ניצול נכון של קרקעות, בנייה לגובה, שיפור תשתיות, כבישים ומדרכות, בניית מרחבים ירוקים ומוסדות ציבור, ועוד. 

משנות ה-90 ואילך מורגשת תנופת יזמות ועשייה בתחום התחדשות העירונית, שהוכיחה כי ביכולתה להחיות שכונות חלשות ומוזנחות, ולהפכן לאבן שואבת לזוגות צעירים, המבקשים לגור בסביבת מגורים מטופחת, איכותית ומודרנית.

בעלי דירות המעוניינים להתחיל בתהליכי התחדשות עירונית, ברוב המקרים אינם יודעים איזה תהליך מתאים יותר למתחם בו הם מתגוררים, ומתוך שלל המידע הקיים היום קיימת תחושה כללית של חוסר וודאות. לכן, ישנה חשיבות רבה בסיוע של בעלי מקצוע מיומנים שיסייעו לבעלי דירות לקחת צעד קדימה ולהתחיל ברגל ימין את התהליך. 

תהליך התחדשות עירונית טומן בחובו מספר רב של שלבים, החל מבדיקות מקדמיות של הפרויקט, בדיקות אדריכליות וכלכליות על מנת לבחון היתכנות לקידום וביצוע הפרויקט.

המסלול המורכב והמשמעותי ביותר בתהליכי התחדשות עירונית הינו מסלול - פינוי בינוי.

נקודת המוצא לבחירת התהליך המתאים:

חקיקה 
תהליך פינוי-בינוי מוסדר במספר חוקים כדוגמת חוק התכנון והבניה, חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, חוק פינוי ובינוי (פיצויים), ועוד.
תהליך תמ"א 38 שואב את כוחו מתכנית מתאר ארצית, ויישומו מוסדר במספר מצומצם של הוראות חוק וכפוף למסמך מדיניות בכל עיר.

נתוני פתיחה
על מנת שמתחם יוכרז כמתאים לפינוי בינוי עליו לכלול לפחות 24 יחידות דיור(בימים אלו מקודמת הצעה להפחית את המינימום ל12 יחידות).
פרויקט תמ"א 38 חל על כל מבנה שהיתר הבניה  שלו הוצא לפני שנות ה80 ומצריך חיזוק מפני רעידות אדמה ללא תלות במספר יחידות הדיור הקיימות.

הליכי התכנון ולוחות זמנים:
תהליך פינוי-בינוי כולל הכנת תב"ע חדשה המותאמת למתחם ספציפי, הליך הכולל קבלת אישור מגורמים שונים: ועדה מקומית ,ועדה מחוזית ובמקביל הכרזה של משרד השיכון כי המתחם מאושר לפינוי בינוי,תהליך זה יכול להימשך כ5 שנים.

לעומת זאת, תמ"א 38 מתבססת על תכנית קיימת ואין צורך לתכנן תב"ע חדשה וכל הנדרש הוא להכין תכניות חדשות להגישם לוועדה המקומית ולפעול להוצאת היתר בניה, תהליך זה יכול להימשך בין שנה לשנתיים. 

כפי שניתן לראות, ההבדלים הללו בהחלט משפיעים על משך הזמן המשוער לביצוע כל אחת מהתכניות, פרויקט פינוי-בינוי ארוך יותר מפרויקט תמ"א 38 אך מייצר מתחם חדש לחלוטין המייחס לא רק לבניין עצמו.

התמורה לבעלי הדירות והרווח ליזם:
בתהליך פינוי בינוי - התמורה והרווח ליזם ברורים וקבועים מראש, תקן 21 קובע כי התמורה המקסימלית לבעלי דירות הינה תוספת של 12-10 מ"ר על גודל הדירה הקיימת בתוספת מרפסת בגודל 12 מ"ר מחסן וחניה. גם הרווח ליזם מוגדר בתקן וצריך לעמוד על 20% מתוך הידיעה שהתהליך הוא ארוך ובעל סיכון משמעותי ליזם.

בתהליך תמ"א 38 - התמורה לבעלי הדירות משתנה וכפופה לזכויות הקיימות על הקרקע ומתבססת על רווח היזם שאינו מוגדר מראש. בהתאם לזכויות ולרווח היזם, מתקבלת התמורה לבעלי הדירות כאשר בחלק מהמקרים אינה מספקת ולא עונה על ציפיות בעלי הדירות ואז הפרויקט לא יוצא אל הפועל.

מה קורה כשחלק מבעלי הדירות מתנגדים?
בפרויקט פינוי-בינוי כל בעלי הזכויות במתחם חייבים להסכים לביצועו. ניתן להתחיל לקדמו כבר בהסכמה של 80% מבעלי כל הדירות אך להתחיל בהריסת המתחם הישן לא ניתן ללא הסכמת כל בעלי הדירות.

ההתמודדות עם בעלי זכויות סרבנים מצריכה הגשת תביעה נזיקין לבית המשפט.

חשוב לדעת!
שנכון להיום, ביהמ"ש לא מוסמך לחייב את המתנגדים להשתתף בפרויקט, אלא רק לחייבם בפיצוי כספי לבעלי הזכויות שכן רצו לבצע את הפרויקט.

נכון להיום בכל המקרים בהם הדיון הגיע הדיון לפתח בית המשפט הדבר הוביל להסכמה של הדייר הסרבן להליך בשל גובה הפיצוי הגבוה.

בפרויקט תמ"א 38 המצב קל יותר, הסכמה של 80% מבעלי הדירות מאפשרת להם לפנות בתביעה למפקח על הבתים המשותפים, אשר בניגוד לביהמ"ש, מוסמך לחייב את המתנגדים להשתתף בפרויקט. בפועל, מה שיקרה הוא שצד שלישי (לרוב עוה"ד של הדיירים שמסכימים לפרויקט) יחתום בשם המתנגדים על כל המסמכים שדרושים לשם הוצאת הפרויקט לפועל. 

כאמור לכל אחד משני התהליכים יתרונות שונים, לכן חשוב ביותר לבחון לעומק את הפרמטרים הקיימים בטרם מקבלים החלטה מה התהליך המתאים ביותר למתחם בו אנו גרים.